一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二(èr)手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么这么重要？首先二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核弹级”政策(cè)，其次深圳几乎(hū)是最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政策的(de)城市，最(zuì)后深圳是房(fáng)价前(qián)三的(de)核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具(jù)有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分析人(rén)士(shì)指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房(fáng)回(huí)暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行(xíng)核(héxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤)定房价以网签备案价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按揭”。所以(yǐ)还需要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银行贷(dài)款(kuǎn)等领(lǐng)域按(àn)照新的(de)规则进行(xíng)，但不(bù)会出台(tái)正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼市二手房指导价(jià)横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按(àn)照当时的市(shì)场价(jià)打(dǎ)了(le)5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计(jì)算(suàn)首付(fù)、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七(qī)折即(jí)700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量(liàng)买(mǎi)家，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合(hé)肥(féi)、广州(zhōu)等10多(duō)个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证明了(le)，这条政(zhèng)策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的(de)10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是(shì)惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交量上(shàng)，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅(zhái)成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导价发布当月(yuè)相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅(fú)增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如(rú)果案例属实，买家(jiā)的实际购房成(chéng)本(běn)高(gāo)达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷(dài)和持有(yǒu)成本(běn)，差不(bù)多亏损(sǔn)超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交量(liàng)创下多年(nián)新低，学(xué)区房神话不再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了(le)二手房(fáng)指导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近一线城市也不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京(jīng)在(zài)房(fáng)山(shān)区试点多子女(nǚ)家庭和(hé)职(zhí)住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予以多(duō)孩(hái)家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月(yuè)份70个(gè)大中城市商品住(zhù)宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的新(xīn)房(fáng)、二手房价格仍然是同比去(qù)年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比(bǐ)增长了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市(shì)价格(gé)都(dōu)是同比(bǐ)上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新政。对(duì)于(yú)激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经(jīng)济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有一大(dà)波正在(zài)路上...

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