文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shò朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积u)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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