万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还(h文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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