导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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