近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思