文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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