5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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