近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用