导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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