中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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