导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅小黄人名字分别叫什么(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下小黄人名字分别叫什么：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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