万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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