万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级金允智致命之旅演的谁(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(z金允智致命之旅演的谁huǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付金允智致命之旅演的谁价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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