导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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