5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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