文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别