文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1太深是一种什么体验，太深是不是不好 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任太深是一种什么体验，太深是不是不好(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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