近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情勿必和务必的区别，务必是什么意思呀况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场勿必和务必的区别，务必是什么意思呀价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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