万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(w范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音ù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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