万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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