饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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