近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(x现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多íng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多>

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募R现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多EITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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