文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再小舞去掉所有衣服是什么样子的把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn小舞去掉所有衣服是什么样子的)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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