近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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