文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、山西有多少人口2023年，山西有多少人口20227％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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