万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！十二生肖中张牙舞爪是哪些动物ng>

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个十二生肖中张牙舞爪是哪些动物个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？