5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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