文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(s经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感ī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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