导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思strong>

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(j十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思ì)发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。