文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chén翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音g)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiā翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音o)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预(y翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音ù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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