导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(w说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？ú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？