OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临(lín)了(le)一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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