文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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