导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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