5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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