饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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