5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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