5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和(héwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语