文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗n)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　<weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗strong>预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗