导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域关一下月亮是什么意思板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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