饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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