饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(g魏承泽作品集 魏承泽一类的作者é)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，魏承泽作品集 魏承泽一类的作者深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同魏承泽作品集 魏承泽一类的作者时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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