5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(g四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思uò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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