万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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