导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qiá部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些n)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些rong>至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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