近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊)期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐ阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊ng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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