近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募R先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别EITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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