饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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