导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜ng>

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）<修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜/strong>户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。