近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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